Nebenkosten beim Grundstückskauf: Was Sie wissen müssen

Einleitung

Beim Erwerb eines Grundstücks fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis zahlreiche weitere Kosten an. Diese Nebenkosten beim Grundstückskauf können einen erheblichen Teil der Gesamtinvestition ausmachen und sollten daher von Anfang an in Ihre Planung einbezogen werden. Von Notargebühren über Steuern bis hin zu Vermessungskosten – in diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über die zusätzlichen finanziellen Aufwendungen, die Sie beim Kauf eines Grundstücks berücksichtigen müssen.

Überblick über die Nebenkosten beim Grundstückskauf

Die Nebenkosten beim Grundstückskauf setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Um Ihnen einen schnellen Überblick zu verschaffen, haben wir die wichtigsten Kostenpunkte in der folgenden Tabelle zusammengefasst:

KostenpositionProzentualer Anteil am Kaufpreis (ca.)

Grunderwerbsteuer	3,5% – 6,5%
Notarkosten	1,5% – 2%
Grundbucheintragung	0,5% – 1%
Maklergebühren (falls zutreffend)	3% – 7%
Vermessungskosten	0,5% – 1%
Finanzierungskosten	1% – 2%

Diese Übersicht zeigt, dass die Nebenkosten in der Summe leicht 10-15% des Kaufpreises oder mehr betragen können. Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Positionen detaillierter ein.

Notarkosten und Beurkundung

Die Notarkosten sind ein unvermeidbarer Bestandteil beim Grundstückskauf. Der Notar übernimmt wichtige Aufgaben, die für die rechtliche Sicherheit des Kaufs unerlässlich sind. Zu den notariellen Leistungen gehören:

• Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
• Prüfung des Grundbuchs
• Beantragung der Auflassungsvormerkung
• Vorbereitung und Durchführung der Eigentumsumschreibung
• Beglaubigung von Unterschriften

Die Höhe der Notargebühren richtet sich nach dem Geschäftswert (in der Regel der Kaufpreis) und ist durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kostenpositionen beim Grundstückskauf. Sie variiert je nach Bundesland und wird auf den Kaufpreis erhoben. Hier eine Übersicht der aktuellen Steuersätze:

BundeslandGrunderwerbsteuersatz

Bayern, Sachsen	3,5%
Hamburg	4,5%
Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt	5%
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	6%
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen	6,5%

Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel vom Käufer getragen und muss innerhalb von 14 Tagen nach Zustellung des Steuerbescheids bezahlt werden.

Weitere behördliche Gebühren und Abgaben

Grundbucheintragung und Grundbuchamt

Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ist ein wesentlicher Schritt beim Grundstückskauf. Die Kosten hierfür setzen sich zusammen aus:

• Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Kosten für die eigentliche Eigentumsumschreibung
• Gebühren für eventuelle Löschungen von Altlasten im Grundbuch

Die Höhe dieser Gebühren richtet sich ebenfalls nach dem Kaufpreis und beträgt in der Regel zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises.

Vermessungskosten und Katasteramt

Bei unbebauten Grundstücken oder Teilflächen können zusätzliche Vermessungskosten anfallen. Typische Vermessungsarbeiten umfassen:

• Grenzfeststellung
• Teilungsvermessung bei Grundstücksteilung
• Erstellung von Lageplänen
• Einmessung von Gebäuden

Die Kosten für diese Leistungen können je nach Grundstücksgröße und Komplexität der Vermessung variieren.

Maklerprovisionen beim Grundstückskauf

Wenn ein Makler in den Grundstückskauf involviert ist, fallen Maklergebühren an. Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Grundstücken ist die Verteilung der Provision jedoch weiterhin frei verhandelbar. Üblicherweise bewegen sich die Provisionssätze in folgenden Bereichen:

RegionDurchschnittliche Maklerprovision

Großstädte	5% – 7% zzgl. MwSt.
Mittelgroße Städte	4% – 6% zzgl. MwSt.
Ländliche Gebiete	3% – 5% zzgl. MwSt.

Es ist ratsam, die Höhe und Verteilung der Maklerprovision vor Vertragsabschluss klar zu vereinbaren.

Finanzierungskosten und Bankgebühren

Bereitstellungszinsen und Schätzkosten

Bei der Finanzierung des Grundstückskaufs können weitere Kosten entstehen:

• Bereitstellungszinsen: Fallen an, wenn das Darlehen nicht sofort in voller Höhe abgerufen wird.
• Schätzkosten: Gebühren für die Immobilienbewertung durch die Bank, oft zwischen 300 und 600 Euro.

Grundschuldbestellung und Eintragung

Für die Absicherung des Darlehens wird in der Regel eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Kosten hierfür setzen sich zusammen aus:

• Notarkosten für die Grundschuldbestellung
• Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch

Diese Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld und können etwa 0,5% bis 1% der Darlehenssumme betragen.

Zusätzliche Kosten beim Grundstückskauf

Erschließungskosten und Anschlussgebühren

Bei unerschlossenen oder teilerschlossenen Grundstücken können erhebliche Erschließungskosten anfallen. Typische Erschließungsmaßnahmen umfassen:

• Straßenbau
• Kanalisation
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Telekommunikationsanschlüsse

Die Höhe dieser Kosten kann stark variieren und sollte vor dem Kauf genau geprüft werden.

Altlasten und Bodengutachten

In manchen Fällen können Altlasten oder Bodenverunreinigungen zusätzliche Kosten verursachen:

• Kosten für Bodengutachten
• Eventuelle Sanierungskosten bei festgestellten Altlasten

Es ist ratsam, vor dem Kauf ein Bodengutachten erstellen zu lassen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Steuerliche Aspekte und Abschreibungsmöglichkeiten

Abzugsfähigkeit von Nebenkosten

Einige der Nebenkosten können steuerlich geltend gemacht werden, insbesondere wenn das Grundstück zur Vermietung oder für gewerbliche Zwecke genutzt werden soll. Abzugsfähig sind unter anderem:

• Notarkosten
• Grundbucheintragungsgebühren
• Maklerprovisionen
• Vermessungskosten

Die Grunderwerbsteuer ist hingegen nicht abzugsfähig.

Grundsteuer und laufende Kosten

Nach dem Kauf fallen regelmäßige Kosten an, insbesondere die Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann erheblich variieren. Ab 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft, was zu Änderungen in der Berechnung führen wird.

Tipps zur Kostenreduzierung beim Grundstückskauf

Um die Nebenkosten beim Grundstückskauf zu minimieren, hier einige praktische Tipps:

1. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Notare
2. Prüfen Sie die Möglichkeit eines Grundstückskaufs ohne Makler
3. Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten und günstige Darlehen
4. Verhandeln Sie mit dem Verkäufer über die Übernahme bestimmter Nebenkosten
5. Prüfen Sie die Erschließungssituation des Grundstücks genau
6. Lassen Sie vor dem Kauf ein Bodengutachten erstellen
7. Holen Sie mehrere Finanzierungsangebote ein und vergleichen Sie die Konditionen

Schlussfolgerung

Die Nebenkosten beim Grundstückskauf können einen erheblichen Teil der Gesamtinvestition ausmachen. Eine sorgfältige Planung und Berücksichtigung aller möglichen Kostenfaktoren ist daher unerlässlich. Von der Grunderwerbsteuer über Notarkosten bis hin zu möglichen Erschließungskosten – jeder Posten sollte in Ihre Kalkulation einfließen. Durch eine gründliche Vorbereitung und die Nutzung von Einsparmöglichkeiten können Sie die Nebenkosten optimieren und Ihre Investition auf eine solide Grundlage stellen. Bedenken Sie stets, dass ein gut informierter Käufer besser in der Lage ist, fundierte Entscheidungen zu treffen und potenzielle Fallstricke zu vermeiden.